Ещё раз о порядке оформления жилого дома в собственность в КП «Гармония Ступино»
Простыми словами о правилах оформления в собственность вновь построенного дома на садовых участках
В этой статье мы расскажем простыми словами о правилах оформления в собственность вновь построенного дома на садовых участках в КП «Гармония Ступино».
Прежде всего обратим внимание на то, что у нас два вида покупателей — те, кто собираются строить своими силами, и те, кто берут ипотеку на покупку участка и строительство жилого дома.
Для первых действует Дачная амнистия, ипотечники, к сожалению, ей воспользоваться не могут, если они заключают договор долевого участия на строительство с подрядчиком, и оплата проводится через эскроу-счёт.
Давайте разберёмся, что сегодня в 2026 году требуется, чтобы пойти тем или другим путём.
Дачная амнистия
Дачная амнистия — это упрощённый порядок оформления прав граждан на определённые объекты недвижимости. Оформить в упрощённом порядке права на некоторые объекты недвижимости можно до 01.03.2031. (Градостроительный Кодекс РФ и Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Дачная амнистия в нашем случае распространяется на объекты недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию (ст. 1, п. 9.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 49 Закона N 218-ФЗ; ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ), а именно:
- гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- расположенные на садовых земельных участках жилые дома, садовые дома, хозяйственные постройки, определённые в соответствии с Законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
При этом до 01.03.2031 допускается кадастровый учёт и регистрация прав на садовые и жилые дома, расположенные на садовых земельных участках, без уведомления о начале строительства (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ; ч. 7, 9 ст. 54 Закона N 217-ФЗ; ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Письма Росреестра от 21.06.2022 N 14-5128-ТГ/22; Письмо Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21).
Жилые, садовые дома и хозяйственные постройки
Жилые дома — это дома для постоянного проживания, в которых Вы также можете прописаться (зарегистрироваться).
Садовые дома — это дома для сезонного проживания, в них прописываться нельзя, также как и в гаражах и хозяйственных постройках. Поэтому если Вам нужна прописка, то обратите внимание на назначение дома, который указывает кадастровый инженер при оформлении документов. О параметрах соответствия дома жилому назначению мы уже раньше писали.
К хозяйственным постройкам, для строительства которых не требуется получать разрешение на строительство, относятся объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Исключение составляют погреба и другие сооружения, которые являются частями жилых и садовых домов (п. 3 ст. 3 Закона N 217-ФЗ).
Уведомления о начале и окончании строительства
Для ипотечников обязательно нужно получить уведомление о начале строительства и уведомление на ввод в эксплуатацию жилого дома на садовом участке. Собственник участка также может это сделать по собственному желанию.
По общему правилу строительство объектов ИЖС (кроме объектов, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ) и садовых домов осуществляется по согласованию с органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство (далее — уполномоченный орган). Для этого в указанный орган до начала строительства застройщик или собственник земельного участка направляет уведомление (это госуслуга) о планируемом строительстве с приложением следующих документов (ч. 1, 1.1, 1.2, 3, 5 ст. 51.1 ГрК РФ; п. 12 ст. 60 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Чтобы согласовать уведомление о начале строительства, застройщик / собственник земельного участка должен приложить к своему обращению за госуслугой следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из ЕГРН);
- документ, подтверждающий личность или полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);
- описания (в текстовой форме и графическое) внешнего облика объекта недвижимости в случае, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в уведомлении);
- справка из Главного управления культурного наследия Московской области (далее — ГУКН МО) о том, что объект не находится в зоне объектов культурного наследия;
- справка из ФГБУ Роснедра об отсутствии полезных ископаемых на участке.
В течение семи рабочих дней уполномоченный орган должен рассмотреть представленные документы и направить застройщику уведомление о соответствии садового дома установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке (далее — уведомление о соответствии) либо уведомление о несоответствии.
Полученное уведомление о соответствии либо ненаправление уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием строительства и даёт застройщику право осуществлять строительство в соответствии с указанными параметрами в течение 10 лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект недвижимости (ч. 7, 8, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
В нашем случае в КП «Гармония Ступино» земельные участки находятся за границей особых зон культурного наследия, однако ГУКН указывает, что историко-археологическая экспертиза на наших участках не проводилась. Поэтому при приёмке в эксплуатацию Вам придётся оплачивать экспертизу (на сегодня это порядка 100 тыс. рублей с участка), чтобы доказать отсутствие таких объектов.
К счастью у нас уже есть те, кто историко-культурную экспертизу провёл на своём участке и получил заключение ГУКН МО об отсутствии объектов культурного наследия. Но вот беда — то, что очевидно, всё равно приходится оплачивать, а это дополнительные расходы для ипотечников!
Оформление права собственности на жилой дом
Если Вы строили дом своими силами
Если Вы сами построили дом без привлечения ипотечных инструментов, то для оформления права собственности Вам достаточно:
- вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план дома;
- подать заявление в Росреестр для постановки на кадастровый учёт жилого дома и осуществления регистрации права собственности на него;
- уплатить госпошлину;
- обратиться за госуслугой по присвоению почтового адреса дома.
Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
Если Вы брали ипотеку
Если Вы брали ипотеку для строительства дома, то кадастровый учёт и регистрация права собственности на построенный жилой или садовый дом осуществляются по заявлению уполномоченного органа (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ).
В связи с этим для получения возможности эксплуатации построенного садового дома и осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на него вы должны направить в указанный орган уведомление об окончании строительства и иные необходимые документы, в частности технический план построенного объекта недвижимости (ч. 16, 16.1 ст. 55 ГрК РФ).
Также необходимо уплатить госпошлину за государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию права собственности. Сведения об уплате госпошлины нужно указать в уведомлении об окончании строительства.
Строительство объекта недвижимости считается завершённым со дня получения уведомления о его соответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности (п. 2 ч. 12, ч. 14 ст. 52 ГрК РФ).
Обратите внимание: орган регистрации прав проверяет соответствие объекта недвижимости ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии), и предельным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства / садового дома, установленным законодательством и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия необходимым минимальным отступам от границ земельных участков (ч. 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).
Если строительство объекта недвижимости осуществлялось без направления уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства в уполномоченный орган, то такое строительство считается завершённым со дня осуществления государственного кадастрового учёта. Для получения возможности эксплуатации такого объекта недвижимости вы обязаны направить необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на него документы в орган регистрации прав (ч. 13, 14, п. 2 ч. 15 ст. 52, ч. 3 ст. 55.24 ГрК РФ).
Важно знать: Закон обратной силы не имеет, поэтому пока есть Дачная амнистия, успейте ей воспользоваться. Как известно, ничего постоянного в жизни нет.
Коллектив КП «Гармония Ступино» на каждом этапе готов Вам помочь в оформлении документов; проконсультировать по всем нюансам строительства и сбора документов, чтобы всегда чувствовать себя защищённо и уверенно.