Как выбрать участок для строительства, чтобы не разочароваться в покупке через год
Изучите открытые источники
Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и лишний раз не ездить
на местность, мы рекомендуем для начала посмотреть открытые источники
Публичная кадастровая карта
Спросите у хозяев участка его кадастровый
номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр,
примерно так: 00:00:0000000:0000.
По кадастровому номеру вы сможете узнать:
Точную площадь участка, чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
Вид разрешенного использования (ВРИ). Если покупаете участок под строительство жилого дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства».
По кадастровому номеру вы сможете узнать:
Точную площадь участка, чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
Вид разрешенного использования (ВРИ). Если покупаете участок под строительство жилого дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства».
В КП «Гармония» вид разрешенного использования - «ведение садоводства»
Все эти сведения есть в открытом доступе на публичной кадастровой карте.
В Московской области самый удобный сайт — egrp365.org.
Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите,
что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки
по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками
и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования.
Если у соседнего участка вид разрешенного использования
«для промышленного производства», будьте осторожны.
Через несколько лет там может появиться, например,
производство оконных блоков или автомойка.
Например, вы приглядели участок на опушке, но буквально в 500 метрах в лесу
находятся ангары. Собственник утверждает, что это заброшенная лесопилка.
Но любая «заброшка» может в любой момент ожить, и что там появится —
никто не знает.
Основой всех правил строительства и землепользования являются документы территориального планирования - это Генеральный план муниципального округа и Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ).
Генеральный план.
Это карта со всеми важными объектами муниципального
образования, на территории которого находится участок. На генплане
отмечены не только существующие, но и будущие объекты.
Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые
вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».
Генплан пересматривают раз в 3-4 года.
Генеральный план любого округа или района можно найти на сайте местной
администрации. В Ступинском муниципальном округе на сайте stupinoadm.ru
в разделе «Документы. Нормативные документы» Вы можете ознакомиться с
генпланом и Правилами землепользования и застройки. Обычно там лежит
не одна, а сразу несколько разных карт. Их названия могут незначительно
различаться в зависимости от предпочтений местной администрации, но
примерный список такой:
1.Карта планируемого размещения объектов местного значения. Она даст
представление о ближайших стройках значимых объектов — от школ до
промышленных производств.
2.Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры местного значения. Из нее вы узнаете о том, не пройдет ли поблизости новая автотрасса.
3.Карта зон с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. На ней обозначены все охранные и санитарно-защитные зоны: существующие и те, что вот-вот появятся.
2.Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры местного значения. Из нее вы узнаете о том, не пройдет ли поблизости новая автотрасса.
3.Карта зон с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. На ней обозначены все охранные и санитарно-защитные зоны: существующие и те, что вот-вот появятся.
Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия.
Эти зоны отмечены на генплане или на карте ЗОУИТ. И лучше выяснить
заранее, относится ли к ним участок. Если упустить этот момент, вам
обязательно о нем напомнят, но только уже в момент согласования
уведомления о строительстве.
Если участок находится в охранной зоне объектов культурного наследия, перед
началом любых строительно-земляных работ глубиной более одного штыка
лопаты собственник обязан обратиться в местное министерство культуры
Если случайно забыть про археологов и самовольно построить дом в
границах охранной зоны без археологических изысканий, могут начислить крупные
штрафы. Например, если собственник причинит вред объекту культурного наследия,
он обязан выплатить сумму, равную стоимости мероприятий, необходимых для
сохранения этого объекта.
В нашем КП «Гармония» этих зон нет, однако Вы можете встретить их в любом
другом месте.
Оцените подъезды к участку
Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность.
Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути.
Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который
кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя
коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег
убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику,
либо вы убираете его самостоятельно.
В нашем поселке есть централизованное руководство, которое заботится о
своих жителях. Мы заключаем договор еще на стадии покупки участка, где
подробно прописаны Правила проживания в КП «Гармония»
Осмотрите все очень внимательно
1.Линия электропередачи (ЛЭП), даже если мачты видны еле-еле. Такое
соседство не только портит вид, но и приносит реальный вред здоровью.
2.Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
3.Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
4.Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
2.Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
3.Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
4.Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
Проверьте качество воздуха
Это правило касается любых объектов промышленного и коммерческого
назначения: то, что сегодня заброшено, завтра будет выкуплено и превращено
во что-то, приносящее прибыль новому владельцу. Для соседей обычно
это означает шум и вонь.
Звуковое окружение
Шум исходит не только от фабрик, заводов, шоссе, железнодорожных путей,
аэродромов или торговых комплексов. Нежелательно соседство и с базами
отдыха, санаториями и другими увеселительными местами. Вот список объектов,
рядом с которыми абсолютно точно не стоит строить жилой дом:
Живописные поляны, особенно со следами пикников.
Пляжи, особенно с тарзанками.
Большие заасфальтированные площади в центре поселков, сельские клубы, магазины.
Футбольное поле, хоккейная коробка.
Высокие склоны, которые зимой превращаются в горки и горнолыжные трассы.
«Культовые» местечки бывает непросто распознать. В этом обычно помогает
этнографический материал: надо обойти аборигенов и опросить их на предмет
ближайших источников шума. Может быть, вон за теми кустами прячется
облюбованная молодежью полянка для шашлыков или постоянное место
проведения какого-нибудь фестиваля. Скорее всего, местные расскажут
все и даже больше.
