За последние годы
Вдруг кто-то из продавцов – банкрот?
При покупке дорогостоящего объекта, например, недвижимости, будь то земельный участок, дом или квартира необходимо собрать информацию не только о приобретаемом объекте, но и о продавце. Ведь в случае, если после продажи недвижимости в отношении продавца начнется процедура банкротства, покупатель с большой долей вероятности останется и без своего приобретения, и без заплаченных денег.
Складывающаяся практика показывает, что в делах о банкротстве фактически существует презумпция виновности, то есть целесообразно подозревать каждого продавца в возможном будущем банкротстве.
Более того, если право собственности на недвижимость переходило несколько раз от одного собственника к другому (первый собственник продал второму, второй третьему и т.д.), то в ходе рассмотрения дела о банкротстве любого из участников данной цепочки могут привлечь к делу и рассмотреть правомерность покупки объекта недвижимости, даже если процедура банкротства будет начата в отношении первого, уже бывшего, собственника.
Что необходимо сделать для снижения рисков?
Проверить на сайте суда первой инстанции (например, для Москвы это районные суды, для Московской области — городские суды) и на сайте суда второй инстанции (для Москвы это Московский городской суд, для Московской области — Московский областной суд) наличие судебных споров с участием продавца. Допустим, продавец зарегистрирован по месту жительства в районе Хамовники города Москвы. Заходим на сайт Хамовнического районного суда Москвы mos-gorsud.ru/rs/hamovnicheskij, выбираем раздел «Поиск по судебным делам» и в графе «Стороны» указываем фамилию и инициалы продавца; аналогично действуем и на сайте Московского городского суда mos-gorsud.ru. При этом учитываем, что споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения недвижимости, поэтому аналогичную проверку продавца необходимо провести на сайте суда, которому подсудны дела по месту нахождения приобретаемой недвижимости.
Проверить на сайте «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru участие продавца в спорах, которые рассматриваются арбитражными судами.
Проверить наличие задолженностей на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Банк данных исполнительных производств» fssp.gov.ru/iss/ip. Для этого необходимо знать ФИО продавца, дату его рождения и субъект Российской Федерации, в котором продавец зарегистрирован по месту жительства.
Попросить продавца предоставить отчет из Бюро кредитных историй (продавец может запросить ее через Госуслуги). При этом следует учитывать, что в нем не отражаются долги продавца перед физическими лицами.
Проверить проверить информацию о возможном банкротстве продавца в реестре на сайте «Федресурс» bankrot.fedresurs.ru/bankrupts.
(Применительно к личности продавца, но безотносительно вопросов банкротства, следует запросить у продавца также медицинские документы, подтверждающие отсутствие у него психических и наркологических заболеваний; если продавец состоит в браке — нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, если не состоит — нотариально удостоверенное заявление гражданина о том, что он не состоит в браке).
В случае если сделка будет оспорена в суде, все вышеперечисленное будет иметь значение для доказывания добросовестности и должной осмотрительности покупателя. То есть до заключения договора-купли продажи принять все разумные меры для проверки чистоты сделки (собрать вышеперечисленную информацию о продавце и объекте недвижимости, потребовать у продавца выписку из ЕГРН и документы, на основании которых у него возникло право собственности на объект; саму сделку оформлять через нотариуса, а оплату производить в безналичной форме с использованием безотзывного покрытого аккредитива).
Следует отметить, что имеется тенденция к увеличению случаев оспаривания сделок должника, и все чаще суды становятся на сторону кредиторов.
Чаще всего сделки купли-продажи с участием должника в делах о банкротстве оспаривают в связи с приобретением имущества по заниженной цене.
Для признания сделки недействительной в этом случае важны два условия:
1) совершение сделки в течение одного года до принятия заявления о банкротстве продавца;
2) факт занижения цены.
В целом к вопросам определения разницы между рыночной и договорной ценой суды подходят следующим образом: от 18 до 20% — разница не является существенной; — от 20 до 40% — суды оценивают неоднозначно; — более 40% — существенное занижение цены. Поэтому важно в договоре купли-продажи прописывать именно ту сумму, за которую приобретается объект.
Также основанием для признания сделки должника недействительной является ее совершение с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца. По этому основанию сделку признают недействительной, если, например, покупатель не произвел оплату по договору или форма расчетов была нестандартной (например, имела место оплата векселями третьих лиц либо должник подарил имущество). Суд теперь интересуется и происхождением денег (располагал ли покупатель деньгами для оплаты сделки, уплачены ли на них налоги).
Кроме того, оспорить могут мнимую сделку, то есть совершенную только для вида и притворную сделку (по сути – это маскировка других сделок, направленных на сокрытие имущества должника).
Конечно, приобретение недвижимости на вторичном рынке — всегда определенный риск, но проявление разумной осмотрительности и добросовестности минимизирует его и поможет защитить свои права в суде.